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  • 业主未按约偿还银行按揭贷款 开发商承担担保责任后如何进行法律救济
    发布时间:2020-09-02 14:35:00 点击:
           房地产开发商在出售商品房过程中,绝大部分的购房者(业主)都会选择按揭贷款的方式购买商品房,贷款银行办理按揭贷款时,通常会要求开发商为业主的按揭贷款提供阶段性的担保,按揭还款的期限较长,在开发商承担担保责任期间,业主如未能按期归还银行贷款,很可能会导致开发商账户资金被银行扣划,甚至银行会解除与业主的贷款合同,提前收回剩余全部贷款,开发商可能要替业主归还剩余全部贷款。在开发商承担了担保责任后,如何最大程度的维护自身权益?是直接向业主行使追偿权?还是解除《商品房买卖合同》,收回房屋?或是通过与银行协商,受让银行债权的形式再向业主主张权力?这里面涉及到优先权的问题,必须根据具体情况选择法律救济途径,否则,很可能会因为错误的法律救济方式,导致开发商遭受不必要的损失。
           1、根据我国《物权法》的规定,不动产的所有权及抵押权都属于物权范畴,要登记方能产生物权效力,因我国实行商品房预售制度,在签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款时,房屋尚未建成,权属证书也未办妥,商品房本身以及由此产生的抵押均未产生物权效力,为了保障购房者在签订合同支付房款后能顺利实现物权,我国设立了不动产预告登记制度,但预告登记并非产权登记,预告登记只是为了保障物权的顺利实现,并不直接产生物权效力。因此,在商品房权属证书未办妥前,开发商与购房者之间的《商品房买卖合同》产生的权利、义务属于债权范畴。同时,人民法院在财产保全及执行过程中,对于预告登记的商品房,可以采取查封、冻结及评估、拍卖等措施。那么在购房者逾期归还按揭贷款时,所购房屋又因其他案件被人民法院查封、冻结的情形时,就会出现房屋抵押预告登记与司法处置权,以及解除商品房买卖合同收回房屋的权利与司法处置权之间哪个更有限优先的问题。业主往往是因为偿还能力有限导致不能按期归还贷款,业主购买的该房屋很可能成为实现债权的唯一资产,因此,能否取得房屋的优先受偿权很可能直接影响到最终债权能否顺利变现。一般开发商可通过如下三种方式维护权益:
           2、开发商在承担担保责任后直接行使追偿权。即开发商代业主偿还银行贷款后,向业主行使追偿权,要求业主偿还待其归还的贷款,该权利属于一般债权,在执行过程中,往往因为业主无其他可供执行财产导致实现债权遥遥无期。因此,笔者认为该种权利主张模式最不可取。
           3、解除《商品房买卖合同》,收回房屋。《商品房买卖合同》中一般会约定开发商承担担保责任后有权行使合同解除权,也是绝大多数情况下会选择的模式。但并非合同解除就能最大程度维护开发商的权益,也要根据商品房的性质(住宅、商业)、房屋价格的走势(涨价、跌价)以及所设房屋是否因其他案件被查封冻结等情况而定。如果房屋价格跌了,解除合同无疑对开发商不利,假如所涉房屋被其他案件先行查封了,合同解除后房屋也不一定能顺利收回,因此,在采取法律措施前,一定要将相关情况落实清楚,再做决定。

           4、受让银行债权的形式。抵押预告登记虽然不等同于抵押登记,但当所涉房屋符合抵押登记条件时,抵押登记能顺利完成,也就随即产生抵押物权的效力,开发商在受让银行债权时,该债权下的抵押权也一并受让,基于押物权具有优先于普通债权的属性,因此,如果开发商受让银行债权,也就拥有了对所涉房屋的抵押权,但必须把握好受让时间点,时间点的掌控有利于银行配合办理相关手续,同时,相关文件的签订、通知等必须符合法律规定,避免受让债权无效情况的出现。